So sánh cho thuê ngắn hạn (Airbnb) và dài hạn tại The Sun Avenue: Đâu là bài toán tối ưu?
Nằm tại trục đường huyết mạch Mai Chí Thọ và sát vách khu “nhà giàu” Thảo Điền, The Sun Avenue đang là “con gà đẻ trứng vàng” cho các nhà đầu tư khai thác dòng tiền. Tuy nhiên, đứng giữa ngã ba đường: Ký hợp đồng cho thuê dài hạn an nhàn hay tự chạy Airbnb/Booking để lấy doanh thu khủng, nhà đầu tư nên chọn hướng đi nào?
1. Lợi thế tuyệt đối của The Sun Avenue trên thị trường cho thuê
Trước khi quyết định mô hình, cần hiểu rõ “vũ khí” mà dự án này đang sở hữu để thu hút khách lưu trú:
- Vị trí “cửa ngõ” Quận 1: Giao thông đi qua Hầm Thủ Thiêm cực kỳ thuận tiện cho dân văn phòng và khách du lịch.
- Đại đa số căn hộ có diện tích tối ưu: Các dòng căn Officetel, 1PN hay 2PN diện tích vừa phải rất phù hợp với ngân sách của khách thuê.
- Khu thương mại dưới khối đế sầm uất: Phố thương mại (Shophouse) dài hơn 500m với đầy đủ cafe (Highlands, The Coffee House), siêu thị tiện lợi 24/7, tiệm giặt ủi phục vụ hoàn hảo cho cả khách thuê theo ngày và sống dài hạn.
2. Mô hình cho thuê Dài hạn (Truyền thống)
Đây là phương án được khoảng 70% chủ nhà tại dự án lựa chọn. Khách thuê thường ký hợp đồng từ 6 tháng đến 1 năm, cọc 2 tháng tiền nhà.
Ưu điểm (An nhàn, ổn định)
Mỗi tháng tiền nhà tự động “ting ting” vào tài khoản mà không cần phải dọn dẹp phòng hay tìm kiếm khách liên tục. Đồ đạc nội thất cũng ít bị hư hỏng, khấu hao chậm do người thuê sống ổn định và có ý thức giữ gìn. Thu nhập cố định từ 14 – 19 triệu/tháng (cho căn 1PN – 2PN).
Nhược điểm (Khó tăng giá)
Doanh thu bị “khóa chết” trong thời gian dài theo hợp đồng, không thể tăng giá thuê đột biến theo mùa du lịch. Thêm vào đó, nếu gặp phải người thuê không chịu thanh toán phí quản lý hoặc phá đồ đạc thì việc xử lý chấm dứt hợp đồng khá mệt mỏi.
3. Mô hình cho thuê Ngắn hạn (Airbnb, Booking, Agoda)
Tận dụng lượng khách công tác lưu trú ngắn ngày tại khu Đông, nhiều chủ nhà cải tạo căn hộ The Sun Avenue theo concept Homestay siêu đẹp để cho thuê theo ngày.
Ưu điểm (Doanh thu đột phá)
Nếu tỷ lệ lấp đầy (Occupancy rate) đạt trên 70% mỗi tháng, tổng doanh thu có thể cao gấp 1.5 đến 2 lần so với cho thuê dài hạn. Chủ nhà có thể linh hoạt giữ lại những ngày trống để bản thân hoặc bạn bè đến nghỉ ngơi sử dụng tiện ích hồ bơi.
Nhược điểm (Tốn sức vận hành)
Phải coi đây là một công việc kinh doanh thực thụ. Bạn sẽ phải đối mặt với việc: Thay drap trải giường, giặt khăn, dọn rác mỗi ngày khách check-out; tốn kém chi phí chụp ảnh quảng cáo, chi phí hoa hồng cho nền tảng; giải quyết liên tục các sự cố như khách làm mất thẻ từ, khách phàn nàn máy lạnh không mát lúc nửa đêm.
4. Bảng phân tích chi phí và dòng tiền (Ước tính cho căn 2PN)
| Hạng mục | Cho thuê Dài hạn (1 Năm) | Cho thuê Ngắn hạn (Airbnb) |
|---|---|---|
| Mức giá trung bình | 17.000.000 VNĐ / Tháng | 1.000.000 VNĐ / Đêm |
| Tỷ lệ lấp đầy dự kiến | 100% (Khóa hợp đồng) | Khoảng 65% (20 ngày / tháng) |
| Doanh thu Gộp (Tháng) | 17.000.000 VNĐ | 20.000.000 VNĐ |
| Chi phí vận hành trừ đi | Gần như bằng 0 (Khách tự trả điện nước, wifi, phí QL) | Khoảng 5.000.000 VNĐ (Tiền dọn phòng, điện, nước, giặt ủi, xà phòng, phí app 15%) |
| Lợi nhuận Ròng (Tháng) | 17.000.000 VNĐ | ~ 15.000.000 VNĐ (Rủi ro vất vả hơn) |
Kết luận & Lời khuyên đầu tư
Nhìn vào bài toán trên, có thể thấy nếu bạn không sở hữu một chuỗi (nhiều căn) để có thể thuê nhân sự vận hành chung quy mô lớn, thì việc tự chạy Airbnb 1-2 căn hộ The Sun Avenue đôi khi mang lại lợi nhuận ròng thấp hơn so với cho thuê dài hạn do chi phí nhân công dọn dẹp quá cao.
- Nên cho thuê dài hạn nếu bạn có công việc chính bận rộn, coi bất động sản là kênh giữ tiền và thu dòng tiền thụ động an toàn.
- Nên làm Airbnb (ngắn hạn) nếu bạn sở hữu loại hình Officetel, có đam mê làm dịch vụ nhà hàng – khách sạn, có kỹ năng trang trí (decor) phòng cực đẹp và có đội ngũ dọn dẹp sẵn sàng.
Để nhận bảng phân tích tỷ suất lợi nhuận thực tế chi tiết của từng loại căn (1PN, 2PN, 3PN, Officetel) tại The Sun Avenue, hãy liên hệ chuyên gia của chúng tôi qua Hotline: 0976 137 713 hoặc tham khảo kho dữ liệu miễn phí tại chungcuquan2.vn.
